Grundsteuer in Berlin – so wird sie und die Wohnfläche für die Grundlagenermittlung berechnet

Eigentum verpflichtet – so steht es im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 2). Für Eigentümer von Immobilien bedeutet das auch die Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer. Genau hier steht ab 2022 eine erhebliche Änderung in Form der Grundsteuerreform an. Doch wie funktioniert die Grundsteuerberechnung in Berlin? Und welche Änderungen ergeben sich aus der Grundsteuerreform? Brauche ich die genaue Wohnfläche?

Grundsteuerberechnung Berlin vor der Grundsteuerreform

Eigentümer einer Immobilie sind verpflichtet, für diese eine Grundsteuer zu an das jeweilige Finanzamt abzuführen. Diese wird in einem dreistufigen Verfahren wie folgt ermittelt:

1. Erteilung des Bescheids über den Einheitswert

2. Erteilung des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag

3. Erteilung des Bescheids über den Grundsteuerjahresbetrag

Der für die zu entrichtende Grundsteuer zugrunde gelegte Einheitswert berechnet sich folgendermaßen:

Für unbebaute Grundstücke:

- Einheitswert = m² x Bodenwert zum 01.01.1964 (West) bzw. 01.01.1935 (ehemaliger Ostteil Berlins)

- Für Ein- und Mehrfamilienhäuser, sowie Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren

- Für Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins nach dem Sachwertverfahren

Der Einheitswert wird auch heute noch in DM ermittelt und anschließend in Euro umgerechnet. Die Steuermesszahl, mit der der Einheitswert multipliziert wird, um den Steuermessbetrag zu erhalten, ist abhängig davon, um welche Art von Grundstück es sich handelt, wo sich dieses befindet und nach welchen Wertverhältnissen der Einheitswert ermittelt worden ist. Sie beträgt zwischen 2,6 von Tausend und 10 von Tausend. Der sich so ergebende Steuermessbetrag wird im Anschluss mit dem Hebesatz multipliziert. Dieser liegt in Berlin seit 2007 bei 810 % für Grundstücke und 150 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Zusammengefasst erfolgt die Erhebung der Grundsteuer nach dem folgenden Muster:

1. Ermittlung des Einheitswerts

2. Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

3. Steuermessbetrag x Hebesatz = zu entrichtende Grundsteuer

Grundsteuerreform – so ändert sich die Berechnung der Grundsteuer in Berlin

Mit Beginn des Jahres 2022 tritt das Grundsteuer-Reformgesetz in Kraft. Dieses besagt, dass zum Stichtag am 01.01.2022 alle Grundstücke im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland neu zu bewerten sind. Zu diesem Stichtag wird im Rahmen der sogenannten Hauptfeststellung erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt.

Ab 2025 löst der Grundsteuerwert den Einheitswert in der Berechnung der Grundsteuer ab. Im Rhythmus von sieben Jahren wird der Grundsteuerwert jeweils neu ermittelt. Das bisher angewendete dreistufige Verfahren zur Grundsteuerermittlung wird beibehalten. Demnach errechnet sich die zu entrichtende Grundsteuer ab 2025 wie folgt:

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts

2. Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

3. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = zu entrichtende Grundsteuer.

Auswirkungen der Grundsteuerreform für Eigentümer

Als Eigentümer eines Grundstücks, ganz gleich ob bebaut oder unbebaut, selbst genutzt oder vermietet, muss eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgegeben werden. Diese kann ab Juli 2022 in elektronischer Form eingereicht werden. Eigentümer werden nicht separat aufgefordert, die notwendige Erklärung abzugeben

Jeder Eigentümer einer Immobilie muss sich selbst aktiv bis zum 31.10.2022 um die Abgabe der Feststellungserklärung kümmern!

Für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes sind folgende Daten notwendig:

Steuernummer

Wohnfläche

Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer)

Flurstücknummer

Grundbuchnummer

Der aktuelle Grundsteuerhebesatz in Höhe von 810 % verliert mit dem 31.12.2024 seine Gültigkeit. Im Laufe des Jahres 2024 wird der Berliner Senat einen neuen Hebesatz für die Grundsteuer festlegen. So soll vermieden werden, dass es durch die Neuberechnung der Grundstückswerte zu einer unverhältnismäßigen Mehrbelastung für Eigentümer kommt.

Ertragswertverfahren z.B zur Berechnung von Grundsteuer für Eigentumswohnungen

Bei der Berechnung laut Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks/Eigentumswohnung anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete ermittelt. Für die Bestimmung (gemäss dem Ertragswertverfahren) dieser Faktoren werden u.a. folgende Kriterien mit herangezogen:

die Größe der Wohnnfläche/Nutzfläche des jeweiligen Objektes /Wohnung,

die Bauart und das Baujahr des Objektes

die bauliche Ausstattung sowie

die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert)

Um die richtigen Grundlagen für eine korrekte Grundsteuerberechnung zu haben, ist es wichtig, die richtige Wohnfläche der Objektes z.B. der Eigentumswohnung zu ermitteln. Sollten Sie hierbei nicht sicher sein, ob die Ihnen vorliegen Wohnfläche stimmt, sollten Sie diese von einem Fachmann die Wohnfläche überprüfen lassen. Hierfür sind wir für Wohnflächenberechnungen im Bereich Berlin und Potsdam / Brandenburg der richtige Ansprechpartner für Sie, der diesen Service erbringen kann. Nehmen Sie hierzu bitte per Kontaktformular Kontakt den Fachleuten zum Thema Wohnflächenberechnung mit uns auf.

 
 
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