Wohnflächenberechnung in Bezug auf Treppe bzw. Keller
Bei der Wohnflächenberechnung kommt es immer wieder zu Missverständnissen. Eine Studie hat zu Tage gefördert, dass rund 70 % der deutschen Mietverträge falsch sind und auf einer unkorrekten Quadratmeterzahl fußen. Dies hat meistens aber nichts damit zu tun, dass der Vermieter oder Verkäufer mehr für seine Wohnung bzw. seine Immobilie haben möchte, sondern oft ist es Unwissenheit. Die Missverständnisse, die bezüglich der Wohnflächenberechnung entstehen, sind auch dem Umstand geschuldet, dass es neben der Wohnflächenverordnung von 2004 auch noch zwei weitere Möglichkeiten gibt, eine Wohnflächenberechnung anzustellen. Neben der antiquierten DIN 283 kann auch die DIN 277 herangezogen werden, wenn eine Wohnflächenberechnung in die Tat umgesetzt wird. Wobei nur die Wohnflächenverordnung für die Wohnflächenberechnung angewendet werden darf, da in der DIN 277 nur Nutzflächen und keine Wohnflächen ermittelt werden.
Weitere Fallstricke tun sich bei den vielen Streitpunkten auf, die die Wohnflächenberechnung mit sich bringt. So sind offene Treppen, Dachschrägen, Balkone und Keller zentrale Diskussionspunkte, wenn es um das Berechnen und Vermessen der Wohnfläche geht. So werden Treppen, die über mehr als drei Steigungen verfügen (inklusive aller Treppenabsätze) bei der Wohnflächenberechnung nicht unter Berücksichtigung genommen. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, was drei Steigungen bedeutet?! So wird eine Treppe als Treppe mit mehr als drei Steigungen bezeichnet, wenn mehr als drei Schritte erforderlich sind, um die Treppe zu begehen. Wenn beispielsweise ein Wohnbereich zwei Stufen höher liegt als der Ess-Bereich und eine entsprechende Treppe über drei Steigungen verfügt, muss diese Treppe bei der Wohnflächenberechnung unter Berücksichtigung genommen werden.
Hat eine Treppe, die zum Beispiel vom Flur in das Dachgeschoss führt, mehr als drei Steigungen, wird diese genauso wie die zugehörigen Treppen-Absätze nicht in die Wohnflächenberechnung mit einbezogen. Ein weiterer zentraler Streitpunkt bei der Wohnflächenberechnung ist das Kellergeschoss. Hier ist es wichtig zu wissen, ob die Räume als Wohnräume vom Bauamt genehmigt wurden oder legendlich Kellerräume sind, die dann nicht bei der Wohnfläche berechnet werden dürfen, sondern max. als Nutzflächen ohne Wohnwert ausgewiesen werden können. Kellertreppen, die mit mehr als drei Steigungen zu Buche schlagen, werden ebenso wie ihre entsprechenden Absätze bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt.
Man sieht also, dass die Berechnung der Wohnfläche gar nicht so unkompliziert ist. Deshalb kommt es immer wieder zu Fehlern und Missverständnissen. Diese ergeben sich bereits aus der Definition des Begriffs der Aufenthaltsräume. So sind Aufenthaltsräume Räumlichkeiten, die nicht nur zum zeitweiligen Aufenthalt von Menschen geeignet oder bestimmt sind. Hier liegt Paragraph 2 Abs. 7 der Bauordnung NRW zu Grunde. So müssen bei der Wohnflächenberechnung, vor allem alle Flure innerhalb von Wohnungen, Toiletten, Bäder, Küchen sowie alle Schlaf-, Ess- und Wohnzimmer hinsichtlich der Aufenthaltsräume unter Berücksichtigung genommen werden.
Auch bei der Berechnung der Wohnfläche basiert die Summe der anrechenbaren Grundflächen auf den Räumen, die ausschließlich zu der Wohnung zählen. Hier wiederum besteht die Wohnfläche jedes einzelnen Wohnraumes aus jener Grundfläche, die auf die Wohnfläche anrechenbar ist. Außerdem kommt die anrechenbare Grundfläche der Räume hinzu, die ausschließlich zu diesem einzelnen Wohnraum zählen. Bei der Berechnung der Wohnfläche wiederum ist diese nach Wahl des Bauherrn aus den Rohbau- oder den Fertigmaßen zu ermitteln. Für alle späteren Berechnungen bleibt diese Wahl maßgebend. Daraus ergeben sich dann auch die anrechenbaren Grundflächen, die bei der Ermittlung der Wohnfläche berücksichtigt werden müssen.