Wohnflächenberechnung in Bezug auf Dachgeschoss und Dachschräge
Bei der Wohnflächenberechnung für Dachgeschoss und Dachschräge kommt es immer wieder zu Missverständnissen. Hier fragen sich viele Menschen in Deutschland, ob sie aufgrund von Unkenntnis zu viel Miete zahlen, wenn die Wohnflächenberechnung in ihren Wohnungen nicht richtig in die Tat umgesetzt worden ist. Spätestens seit einige Fernsehsender Reportagen über das Thema "Unkorrekte Wohnflächen" einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht haben, ist eine große Diskussion um das Thema Wohnflächenberechnung auch in Bezug auf Dachgeschoss und Dachschräge entbrannt.
So wurde zum Beispiel dadurch zu Tage gefördert, dass rund 70 % der Mietverträge in Deutschland nicht korrekt sind. Studien, die sich mit der Wohnflächenberechnung auch hinsichtlich Dachgeschoss und Dachschräge beschäftigt haben, lassen diesen Schluss zu. Schließlich entspricht die Wohnfläche in sehr vielen Fällen nicht der tatsächlichen Quadratmeterzahl, die im Kauf- oder Mietvertrag annonciert ist. Dabei muss das nicht immer einem Verschulden des Vermieters oder Verkäufers geschuldet sein, sondern oft ist es einfach die Unkenntnis, dass gerade bei Wohnungen mit Dachgeschoss und Dachschräge falsche Wohnflächenberechnungen zugrundegelegt werden. So muss davon ausgegangen werden, dass bei der Wohnflächenberechnung mit Dachgeschoss und Dachschräge Raumteiler und Räume mit einer Höhe von mindestens 2 m inklusive Abstellkammer, WC, Küche, Bad, Flur und Wintergarten (falls beheizbar) zu 100 % mit einfließen. Diese Berechnungsgrundlage verringert sich bereits um die Hälfte, wenn die Grundfläche der Räume nur noch bei einer Höhe zwischen 100 und 199 cm liegt. Dies gilt auch für einen Wintergarten, falls dieser nicht beheizbar ist. Außerhalb der Problematik der Wohnflächenberechnung für Dachgeschoss und Dachschräge gibt es auch eine Ausnahmeregelung für Dachgarten, Terrasse, Loggia und Balkone, die nur zu 25 % in die Wohnflächenberechnung mit einfließen. Ein höherer Anteil von maximal 50 % kann in Ausnahmefällen mit einkalkuliert werden.
So werden auch Wohnungsabschnitte, die unter 1 m Höhe liegen, nicht unter Berücksichtigung genommen. Gleiches gilt für Abstellräume außerhalb der Wohnung, für die Waschküche, Geschäftsräume, Heizungsräume, Dachboden, Keller und Garage. Allein schon bei dieser Aufzählung wird deutlich, dass die Berechnung der korrekten Wohnfläche gar nicht so einfach ist. Bei der Kalkulation von Wohnflächen wird herkömmlicherweise die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung) verwendet, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz am 25.11.2003 ins Leben gerufen worden ist. Die bis dato für preisgebundenen Wohnungsbau gültigen Paragraphen 42 - 44 aus der II. Berechnungsverordnung wurden von dieser neuen Wohnflächenverordnung ersetzt. Bereits 1983 wurde die DIN 283 als anerkannte Berechnungsmethode für Wohnungen aus dem Verkehr gezogen. Für die Berechnung von Wohnflächenhochbau beinhaltet die DIN 277 hingegen keine eigenen Vorgaben für die Berechnung der Wohnfläche. Dort werden die Grundflächen ohne eine Flächenbewertung definiert.
Wenn man sich in der Praxis umsieht, wird hauptsächlich die Wohnflächenverordnung berücksichtigt, wenn für eine Wohnung die Berechnung der Mietfläche (Wohnfläche) ansteht. Obwohl die Wohnflächenverordnung eigentlich nur für die Kalkulation von Wohnflächen in Bezug auf das Wohnraumförderungsgesetz vorgeschrieben ist, ist dies gängige Praxis. Im Jahr 2012 hat die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) erwogen, eine neue Richtlinie bezüglich der Wohnflächenberechnung zu präsentieren. Dadurch soll die bereits vorhandene gif-Richtlinie zur Mietflächenberechnung für gewerblichen Raum ergänzt werden und beispielsweise die Vergleichbarkeit von Mietflächen erleichtern, die in gemischt genutzten Objekten existieren.